Entenda todos os direitos, deveres e as situações previstas na Lei do Inquilinato para a relação de aluguel de moradia.
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De acordo com pesquisa divulgada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) em 2024, um a cada cinco brasileiros vive em imóveis alugados. Isso representa aproximadamente 21% da população.
Portanto, é fundamental compreender os direitos e deveres estabelecidos a partir da Lei do Inquilinato. O entendimento é importante tanto para o inquilino quanto para o locador, para que ambos saibam como se portar em uma relação que é estabelecida via contrato e protegida legalmente.
O que a Lei do Inquilinato estabelece para o contrato
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) funciona como uma reguladora dos contratos de aluguel de imóveis para moradia.
A lei prevê as garantias, como operam os reajustes, as responsabilidades de manutenção, os direitos, os deveres e os procedimentos de despejo. Ela é válida para propriedades comerciais e residenciais.
Entre as modernizações pelas quais a Lei do Inquilinato passou, os principais pontos atualizados a partir de 2023 são:
- Expansão dos contratos eletrônicos
- Assinaturas digitais com validade jurídica
- Digitalização de ações de despejo e cobranças
- Maior flexibilização contratual
- Procedimentos mais rápidos em inadimplência e revisões
Em 2025, a lei também passou por uma série de convergências entre imobiliárias, contratos eletrônicos e decisões judiciais. A parte de maior mudança serviu para regular os vínculos digitais, modernizando as predefinições.
A lei está consolidada com a definição de prazos mais claros, a digitalização de contratos e notificações, o fortalecimento de garantias digitais, como caução e fiador online, além da adoção mais frequente do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) nos reajustes e de entendimentos mais consistentes sobre multas, rescisões e a proteção dos direitos de locadores e inquilinos.
Prazos, garantias e obrigações do inquilino
A Lei do Inquilinato garante ao inquilino o direito de utilizar o imóvel livremente durante todo o período de vigência do contrato. É direito do inquilino receber o imóvel em condições adequadas de uso e receber reparos estruturais sob a responsabilidade do locador.
Outro direito é a previsibilidade do aluguel. Os reajustes não podem ser feitos de repente e devem seguir o que foi estabelecido no contrato, com base em um índice oficial, como o IPCA.
Em contrapartida, o inquilino deve cumprir as cláusulas contratuais, pagar o aluguel e os demais encargos dentro dos prazos acordados, além de zelar pela conservação do imóvel.
Ao término do contrato, o imóvel precisa ser devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, considerando apenas os desgastes naturais decorrentes do uso. O descumprimento de obrigações pode gerar cobranças, multas e outras medidas previstas na legislação e no contrato.
Direitos e deveres do locador
O proprietário tem o direito de receber o aluguel e os demais encargos nas datas previstas em contrato, além de exigir que o imóvel seja utilizado conforme as regras acordadas. Para reduzir riscos de inadimplência, também pode solicitar garantias locatícias, como fiador, seguro-fiança ou caução, conforme previsto na Lei do Inquilinato.
Em casos de descumprimento contratual, como inadimplência ou mau uso do imóvel, a Lei do Inquilinato prevê ao locador solicitar o despejo do inquilino, de acordo com os procedimentos legais.
Outro direito é reaver o imóvel nas situações previstas em lei, como ao término do contrato ou em casos específicos autorizados pela legislação.
Por outro lado, é dever do locador entregar o imóvel em condições adequadas de moradia, além de realizar reparos estruturais quando necessário.
O locador ainda deve respeitar a privacidade do inquilino durante toda a locação. Por exemplo, visitas ao imóvel devem ser previamente combinadas, sem o direito de acessar o local livremente.
O que acontece quando o contrato é encerrado antes do prazo
O encerramento antecipado de um contrato de aluguel pode ocorrer por iniciativa do locador ou do inquilino, desde que as regras previstas na legislação e no próprio contrato sejam cumpridas.
Quando há inadimplência, descumprimento de cláusulas contratuais, necessidade de obras determinadas pelo poder público ou término do contrato sem acordo para renovação, o proprietário pode apresentar uma ação de despejo para solicitar a desocupação do imóvel.
Nessas situações, a legislação estabelece prazos diferentes em cada caso. Em ações judiciais de despejo, a desocupação costuma ocorrer em até 30 dias, enquanto contratos sem garantia podem ter prazo de 15 dias para que o imóvel seja desocupado.
Quando a rescisão antecipada parte do inquilino, a legislação também prevê regras específicas, como a aplicação de uma multa prevista no contrato.
A multa por rescisão de contrato incide quando o inquilino decide sair do imóvel antes do prazo estabelecido e é calculada de forma proporcional ao tempo restante — não pode ultrapassar três vezes o valor do aluguel, conforme os limites da Lei do Inquilinato.
